練馬区の未公開土地を見つける方法｜ポータル前に知るための3ルート
- 「毎日SUUMOやHOME'Sを見ているのに、売れ残りみたいな土地しか出てこない……」
- 「いいな！と思って問い合わせたら、もう契約済みと言われた……」
練馬区で土地探しをしていると、こんな「見えない壁」にぶつかることがありませんか？
あなたがネットで見ている情報は、不動産業界の情報の流れからすると「下流」に位置するものです。
条件の良い土地ほど、ポータルサイトに掲載される前の「未公開」の段階で、水面下で取引が終わってしまっているのが現実です。
「えっ、それって囲い込み（不正）じゃないの？」 と思われるかもしれません。
確かに2025年から法規制は厳しくなりました。しかし、「合法的な未公開期間」は依然として存在し、そこで勝負が決まっているのです。
この記事では、練馬エリアの不動産仲介の最前線にいる私が、「なぜ良い土地は表に出ないのか」という業界の裏話から、「一般の方がその上流情報にアクセスするための具体的な3つのルート」までを包み隠さずお話しします。
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なぜ「練馬区の良い土地」はSUUMOに出ないのか？業界の裏側
そもそも、なぜ不動産屋は情報を隠すのでしょうか？
ここには、売主様の事情や、法律で認められた「タイムラグ」が関係しています。
1. 売主様の「ご近所バレ」問題
これが最も多い理由です。
練馬区は昔からの地主様が多く、コミュニティが濃いエリアです。
「土地を売ってお金に困っていると思われたくない」 「相続の話がまとまるまで、近所に知られずに売りたい」 という売主様の希望により、「ネット広告不可」という条件付きで販売活動がスタートすることが多々あります。
この場合、私たちは信頼できる（＝口の堅い）既存のお客様にだけ、こっそりと図面をお見せするのです。
2. 「レインズ」登録までの5〜7日間の攻防
不動産会社には、売却依頼を受けてから一定期間内に、業者間データベース「レインズ」に登録する義務があります。
裏を返せば、「この5〜7日間は、自社のお客様だけに独占紹介できるボーナスタイム」なのです。
石神井公園や大泉学園などの人気エリアなら、この期間だけで十分に買い手がつきます。
結果、レインズにも載らず、当然SUUMOにも載らずに取引が完了する……これが「瞬間蒸発」のからくりです。
2025年1月から、悪質な「囲い込み（他社に紹介せず物件を抱え込む行為）」への処分が厳格化されました。しかし、上記の「登録までの猶予期間」に行われる優先紹介は違法ではありません。プロはこの数日間の情報を掴むために動いています。
3. 建売業者への「優先卸（おろし）」
まとまった広い土地（60坪以上など）が出た場合、個人のお客様よりも、資金力のある建売業者（パワービルダー）に一括で卸す方が、不動産屋にとっては楽で確実です。
業者はローン特約なしで即金買いしてくれるため、売主様にとってもメリットが大きい。
こうして、良い土地は「建売住宅」という製品に加工されてから、初めて市場に出てくるのです。
練馬区の未公開情報を手に入れる「3つの黄金ルート」
では、どうすればその「上流の情報」にアクセスできるのか。
特別なコネがなくても実践できる、練馬特有の3つのルートをご紹介します。
ルート1：地場不動産屋との「太いパイプ」作り
大手仲介会社も良いですが、練馬区の土地探しにおいては、駅前にある昔ながらの「地場（じば）の不動産屋」が最強です。
特に今は、西武新宿線（井荻〜西武柳沢間）の立体交差事業に伴う立ち退きや、代替地の相談が地場業者に集まっています。
訪問時のキラーフレーズ
「いい土地あったら教えてください」
○予算〇〇万、エリアは〇〇町。事前審査も通っています。良い情報があれば、今週末にでも決める準備があります
担当者に「この人は本気だ（すぐに数字になる）」と思わせることが重要です。
ルート2：「古家付き」＆「生産緑地看板」を狙う
「更地」で検索していませんか？ 更地になっている土地は、すでに業者が手を入れた後（＝価格に利益が乗っている）か、売れ残りである可能性が高いです。
- 古家（空き家）： 郵便受けが溢れている、雨戸が閉まりっぱなしの家。
- 生産緑地の看板： 畑にある看板を見てください。「特定生産緑地」の指定を受けていない（看板がない、または古い）場合、相続のタイミングで宅地化される可能性が高いです。
これらを見つけたら、近くの不動産屋に「あそこの土地、気になっているんですが……」と相談してみましょう。
意外と「実は水面下で話が進んでいて……」という情報を教えてもらえることがあります。
ルート3：建築条件付き土地の「条件外し」交渉
ネットに出ている「建築条件付き売地（指定の工務店で建てる条件の土地）」。
これを「土地だけで売ってください」と交渉するルートです。
通常は断られますが、
- 売れ残って3ヶ月以上経っている
- 決算期（3月・9月）が近い
などのタイミングが合えば、「条件外し（プラス200〜300万円の上乗せが必要な場合あり）」で売ってくれることがあります。
ダメ元で聞いてみる価値は大いにあります。
不動産屋が「この人に教えたい」と思う客の特徴
私たち営業マンの手元に「極秘の未公開情報」が入ってきたとき、誰に電話をすると思いますか？
「予算が高い人」ではありません。「確実に、すぐに買ってくれる人」です。
未公開情報を優先的に回してもらうためには、以下の3つの準備が必要です。
1. 「事前審査」が終わっている（最強の武器）
「いい土地があったら買いたいです」と言う人と、「すでに〇〇銀行で6000万円の事前承認が出ています」と言う人。
後者には、安心して情報を出せます。
未公開物件はスピード勝負。
「買えるかどうかわからない人」に紹介して時間をロスしている暇はないのです。
2. レスポンスが「爆速」である
メールを送ったら1時間以内に返信が来る、電話に出られなくてもすぐに折り返しがある。
こういうお客様は、土地購入の決断も早い傾向があります。
逆に連絡がつきにくいお客様は、どうしても優先順位が下がってしまいます。
3. 希望条件に「柔軟性」がある
「南道路じゃなきゃ嫌だ」「絶対に駅徒歩7分」とガチガチに固めている人には、紹介できる物件がありません。
- 「北道路でも日当たりが工夫できればOK」
- 「バス便でも本数が多ければ検討する」
という柔軟な姿勢を見せておくと、「ちょっと条件は違うけど、すごく良い土地が出たから紹介してみよう」と声がかかりやすくなります。
【練馬区】飛びつく前に！未公開物件の注意点と落とし穴
「未公開！会員限定！」という言葉には魔力がありますが、全てが良い物件とは限りません。
割高な「お試し価格」の可能性
売主様が「急いでないから、まずは高値で出してみて」と言っているケースです。
市場相場より明らかに高いのに、「未公開だから」という理由だけで飛びつくのは危険です。
必ず周辺の成約事例と比較しましょう。
即決を迫られるプレッシャー
「他にも検討している方がいます（本当か嘘かは別として）」 「明日には会員メルマガで流します」 など、
未公開物件は検討時間を十分に取らせてもらえないことが多いです。
その場で判断できるだけの「相場観」と「家族の合意」を事前に作っておく必要があります。
土地探しに関するQ&A
かかりません。 仲介手数料は、あくまで売買契約が成立したときに発生するものです。情報提供料などは一切いただきませんので、安心してご相談ください。
もちろんです。むしろ推奨します。 不動産屋によって得意なエリアやパイプのある地主様が違います。大手1社、地場2〜3社くらいに声をかけておくと、網羅的に情報を拾えます。ただし、同じ物件を複数の業者から紹介されたときは、「最初に紹介してくれた業者」を通すのがマナーです。
未公開物件は値引き交渉できますか？
最後に：土地探しは「情報戦」であり「人間関係」です
未公開土地を見つけるのに、魔法のような裏技はありません。
あるのは、「準備（事前審査）」をして、「足（不動産屋訪問）」を使い、「信頼（営業マンとの関係）」を築くという、泥臭い努力だけです。
もし、今あなたが、 「ネットの情報に疲れ果ててしまった」 「ハウスメーカーに行っても相手にされなかった」 と感じているなら、ぜひ一度、当社にご相談ください。
私たちは、あなたの「本気」を受け止め、表に出る前のとっておきの情報を全力で探し出します。
