練馬区の浸水リスクをひと目で判断する方法｜地図と現地の見方
「練馬区って、武蔵野台地の上にあるから地盤は強いし、水害なんて無縁でしょう？」
土地探しを始めたばかりのお客様から、よくこんな言葉を聞きます。
確かに、練馬区は23区内でも比較的標高が高く、地盤が安定しているエリアが多いのは事実です。
でも、「練馬＝水害ゼロ」と思い込むのは、正直なところ少し危険かもしれません。
実は練馬区内にも、大雨が降ると道路が冠水しやすい「谷底低地」や、過去に床上浸水の被害が出たエリアが存在します。
せっかくの注文住宅、建てた後に「雨のたびに土嚢を積まなきゃいけないなんて聞いてない！」と後悔するのは絶対に避けたいですよね。
この記事では、練馬エリアの土地探しに特化した現役の不動産営業マンである私が、「ハザードマップの深読みテクニック」から、「現地に行かないとわからない泥臭いチェックポイント」、さらには「資産価値への影響」までを徹底解説します。
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【練馬区】地図のハザードマップは「色」よりも「履歴」を見ろ！
練馬区のハザードマップを開くと、黄色や赤で塗られたエリアがありますよね。
「色がついてるからダメだ！」と即決して候補から外していませんか？
ちょっと待ってください。実は、その判断は少し早計かもしれません。
重要なのは「なぜそこに色が塗られているか」を知ることです。
1. 「石神井川」と「白子川」沿いの警戒ポイント
練馬区の水害リスクを語る上で外せないのが、区内を流れる二大河川です。
ハザードマップを見ると、以下のエリア周辺に浸水想定が集中しているのがわかります。
- 石神井川周辺： 関町東、石神井台、南田中などの川沿い低地。
- 白子川周辺： 大泉学園町、大泉町、土支田エリアなどの川沿い低地。
これらは昔からある川なので、周囲より土地が低くなっています。
ただし、色がついていても「50cm未満（床下浸水レベル）」という軽微な想定であれば、「盛り土（土地を高くする）」や「高基礎（基礎を高くする）」という建築上の工夫で十分にカバーできることもあります。
2. 川から遠くても危ない？「内水氾濫」の盲点
川が溢れること（外水氾濫）ばかり気にしがちですが、都市部で怖いのは「内水氾濫（ないすいはんらん）」です。
これは、ゲリラ豪雨などで下水道の処理能力を超えた雨水が、マンホールなどから地上に溢れ出す現象のこと。
「川から遠いのに、なぜかこの交差点だけ水没してる……」 という場所は、周囲よりわずかに低い「窪地（くぼち）」であることが多いです。
これはハザードマップの「浸水予想区域図」だけでなく、Googleマップの「地形図」や国土地理院地図で「高低差」とセットで見ないと見抜くのが難しいです。
3. プロはここを見る！「浸水実績図」の活用法
私が土地を紹介する際、必ずチェックするのが練馬区が公開している「過去の浸水履歴（浸水実績図）」です。
「理論上のシミュレーション」も大事ですが、「実際に過去10年で浸水した事実があるか」の方が、リアリティがありますよね。
もし検討中の土地に過去の浸水マークがついていたら、不動産屋を通じて「その時、どの程度の被害だったのか（床下なのか、道路冠水だけなのか）」を近隣住民や売主様にヒアリングすることをお勧めします。
【練馬区】スマホを置いて「足」と「目」で稼ぐ現地調査
地図で「怪しいな」と思ったら、次は現地確認です。
ただ漫然と土地を眺めていても水害リスクは見えてきません。プロは、こんな細かいところを見ています。
チェックリスト：水害リスクを見抜く7つの視点
| チェック項目 | ここを見る！ | リスクのサイン |
|---|---|---|
| 道路の側溝 | フタの隙間 | 泥や落ち葉が詰まっていないか？（管理不足は溢れる原因） |
| 隣の家の基礎 | コンクリートの高さ | 周囲の家より基礎が高く作られていないか？ |
| 玄関の段差 | 階段の段数 | 道路から玄関までに異常に多くの階段がないか？ |
| ブロック塀 | 下部の汚れ | 地面から数十センチの位置に、横一線の水の跡（シミ）がないか？ |
| 電柱 | 表示板 | 「想定浸水深」の赤いテープや表示がないか？ |
| ゴミ集積所 | カラス除けネット | 泥汚れがひどくないか？（冠水後は泥が残る） |
雨の日こそ「絶好の内見日和」
「せっかくの土地見学、晴れてほしい！」 その気持ちはわかります。
でも、本気でその土地を買うつもりなら、あえて「大雨の日」や「雨上がり」に見に行ってください。
- 道路の水はスムーズに流れているか？（大きな水たまりができていないか）
- 側溝から「ゴボゴボ」という変な音が聞こえないか？
以前、晴れの日に見て「最高だ！」と思った土地が、大雨の日に再訪したら前面道路が川のようになっていて、お客様と思わず顔を見合わせた……なんて経験もあります。
足元が濡れるのは嫌かもしれませんが、数千万円の買い物で後悔しないための「必要な儀式」だと思ってください。
意外なヒント：「地名」と「坂道」
古くからの地名には、その土地の特徴が隠されていることがあります。
練馬区内でも「谷」「久保（窪）」「田」「沼」などがつく旧地名は、周囲より低い場所であったり、元々湿地帯であったりする可能性があります。
また、現地に向かう際、「自転車で漕ぐのが楽だったか、辛かったか」を思い出してみてください。
もし、行きも帰りも「下り坂」を感じたなら、その土地は「すり鉢の底」にあるかもしれません。底にはどうしても水が集まります。
【重要】これからの練馬は強くなる？最新の治水対策
ここまでリスクの話をしましたが、実は練馬区の治水能力は年々向上しています。
行政もただ指をくわえて見ているわけではありません。
地下に眠る巨大守護神「調節池」の現在
現在、東京都は「環状七号線地下広域調節池（石神井川区間）」の整備を進めています。
これは、神田川・白子川・石神井川の3つの地下調節池をトンネルで連結し、巨大な貯留施設にするという国家プロジェクト級の工事です。
- 完成予定： 2027年度末（令和10年2月頃）
- 効果： 1時間あたり100ミリ級の豪雨にも対応できる能力を目指す
これが完成すれば、石神井川や白子川流域の浸水リスクは劇的に低下すると期待されています。
「今はハザードマップにかかっているけれど、将来的には安全になるエリア」を、今のうちに割安で買っておく……というのも、賢い戦略の一つかもしれません。
【練馬区】水害リスクと「資産価値」のシビアな関係
「リスクがある土地を買っても大丈夫？」
一番気になるのは、やはり資産価値ですよね。
1. 購入時の「価格メリット」はある
一般的に、浸水想定エリア（特に浸水深2m以上など）の土地は、安全な高台に比べて相場より1〜2割安く取引される傾向があります。
「予算が厳しいけれど、どうしても広い土地が欲しい」という場合、リスクを理解した上で選ぶなら、経済的なメリットは大きいです。
2. 売却時の「出口戦略」
ただし、売るときも安くなることは覚悟しなければなりません。
また、重要事項説明での水害リスク説明が義務化されているため、将来売却する際に「ハザードマップにかかっていますね」と買い手に指摘されることは避けられません。
「永住するつもりで買う」のか、「いつか売るつもりで買う」のかによって、許容すべきリスクのラインは変わってきます。
土地探しに関するQ&A
「絶対」ではありません。 浸水の深さが「0.1m〜0.5m未満（床下浸水レベル）」であれば、先ほどお伝えした建築的な工夫（高基礎や盛り土）で十分に住める可能性があります。逆に「3m以上」のエリアは、2階まで浸かるリスクがあるため、命に関わります。避けたほうが無難です。
契約前の「重要事項説明」で必ず説明します。 これは法律上の義務です。ただ、親切な不動産屋なら、契約直前ではなく、土地を紹介する最初の段階で「ここは少しリスクがありますよ」と伝えてくれるはずです。それを隠していいことばかり言う営業マンは信用できません。
「水災補償」をつければカバーできます。 ただし、保険料が上がります。また、一般的に「床上浸水」または「地盤面から45cm以上の浸水」でないと保険金が出ないケースが多いです。土地の安さと保険料のバランス計算が必要です。
まとめ
水害リスクの判断は、地図だけでも、現地だけでも不十分だということがお分かりいただけたでしょうか。
「この土地、安いけど大丈夫かな……？」 そう迷ったときは、一人で悩まずに私たちプロに相談してください。
私たちは、ハザードマップの表面的な色だけでなく、 「このエリアの過去の被害状況はどうだったか」 「行政の治水工事（環七地下調節池など）の恩恵はあるか」 「資産価値に見合った価格設定か」 といった、多角的な視点からその土地をジャッジします。
土地がない状態でハウスメーカーに行くと、 「土地が決まってから来てください」と言われたり、 逆に、早く契約を取りたいがためにリスクのある土地を「大丈夫ですよ」と勧められたりするリスクもゼロではありません。
まずは、第三者的な視点で土地を評価できる不動産仲介会社（当社）にご相談ください。 一緒に、雨の日でも安心して眠れる、最高の土地を見つけましょう！
