武蔵野市で未公開土地を狙う方法｜地元不動産の使い方と見極め方

• 「毎日SUUMOやHOME'Sを見ているのに、同じような物件ばかり……」
• 「たまに新着が出ても、条件が悪かったり、びっくりするほど高かったり」

武蔵野市で土地探しを始めて3ヶ月、そろそろスマホの画面を見るのが疲れてきていませんか？

正直なところ、ネットに出ている情報は「氷山の一角」に過ぎません。

特に武蔵野市（吉祥寺・三鷹・武蔵境エリア）のような人気エリアでは、条件の良い土地ほど表に出る前に売れてしまいます。これがいわゆる「未公開物件」です。

「そんな裏メニュー、一般人は見られないんでしょ？」 そう諦めるのはまだ早いです。

実は、不動産屋との付き合い方を少し変えるだけで、この「裏メニュー」へのアクセス権は誰でも手に入るんです。

この記事では、武蔵野市で日々土地取引の最前線にいる現役営業マンの私が、「ネットに出ない土地情報の掴み方」と、「怪しい未公開物件を見極めるコツ」をこっそり伝授します。

なぜ武蔵野市には「ネットに出ない土地」が多いのか？

まずは敵（市場の仕組み）を知ることから始めましょう。

なぜ、良い土地はポータルサイトに載らないのでしょうか。

そこには売主様と不動産業界特有の事情、そして「法律の抜け穴」があります。

1. 「一般媒介契約」という登録義務のない抜け道

ここが一番のポイントです。 不動産を売る契約には種類があるのですが、「一般媒介契約」という契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズ（業者間データベース）への登録義務がありません。

武蔵野市の地主様は、「自分の土地情報をあちこちに晒されたくない」「信頼できる数社だけに声をかけて、こっそり決めたい」と考える方が非常に多いです。

そのため、あえて登録義務のない「一般媒介」を選び、完全に水面下だけで買い手を探すケースが多発しています。 これはネット検索では絶対にヒットしません。

2. レインズ登録までの「7日間の空白」

「専任媒介契約」という、本来なら登録義務がある契約でも、登録までには「7日以内（専属専任なら5日以内）」という猶予期間があります。

人気エリアの物件なら、この数日間の「空白期間」で勝負が決まります。

不動産会社は、この間に自社の既存顧客（＝購入意欲の高いお客様）に電話をかけまくり、レインズに載せる前に成約させてしまうのです。

3. 吉祥寺本町の地価上昇率は「約8%」の衝撃

2025年の地価公示を見ると、武蔵野市の住宅地全体では前年比約5.5%上昇ですが、人気の吉祥寺本町エリアでは約7.9%もの上昇を記録しています。

「相場が上がっているから、出せばすぐに売れる」という強気な空気が市場にはあります。

わざわざ広告費をかけてネットに載せなくても、待っているお客様に連絡するだけで売れてしまう。

これが今のリアルです。

【実践編】地元不動産屋から「武蔵野市未公開リスト」を引き出す3つの会話術

では、どうすればその「既存顧客リスト」に入れるのでしょうか。

ただ「良い土地ないですか？」と聞くだけでは不十分です。営業マンに「この人には情報を出したい！」と思わせる3つのキラーワード教えます。

1. 「予算」は具体的かつ“少し余裕”を見せて伝える

「予算はなるべく安く……」と言いたくなる気持ちは分かりますが、それでは本気度が伝わりません。

× NG例： 「5000万円くらいで、いいのがあれば」

○ OK例： 「総予算は8500万円です。土地に5500万円、建物に3000万円の配分で考えていますが、良い土地なら6000万円まで出せます」

このように「総額」と「配分」、そして「ここぞという時の上限」を伝えてください。

パーセルエステート奥村

「おっ、この人は資金計画ができているな」と判断され、優先順位がグンと上がります。

2. 「買主プロフィールシート」を渡して信頼を勝ち取る

これはプロの裏技ですが、「自分たちのプロフィール（家族構成、勤務先、年収、購入動機）」を紙1枚にまとめて担当者に渡しておくと効果絶大です。

未公開物件の売主様は、「どんな人が買うのか？」を非常に気にします。

担当者が売主様に、「このお客様は○○にお勤めで、お子様をこの学区に通わせたいと熱望している、非常にしっかりした方です」と、その紙を見せながら説得できるからです。

口頭だけでなく、「書面」で信頼情報を渡しておくのがコツです。

3. 決まり文句「良い物件なら即日見に行きます」

これが最強のキラーワードです。

未公開情報は鮮度が命。「週末に時間が取れたら見ます」というお客様には、情報は回ってきません。

「平日でも連絡をいただければ、仕事の合間や夜にすぐ見に行きます」

こう宣言してくれるお客様には、情報が入った瞬間に電話をかけたくなります。

実際に買えるかどうかは別として、「即動ける」という姿勢を見せることが重要です。

「不動産屋」に行くべき決定的な理由

「土地探しもハウスメーカーにお願いすればいいや」 そう思っているなら、それが土地難民になる原因かもしれません。

1. 土地なし客は優先度が低くなる可能性がある

厳しい現実ですが、ハウスメーカーの営業マンにとって、土地を持っていないお客様は「契約までの道のりが遠い顧客」です。

彼らのノルマは「建物の契約」。土地が決まらないことには、どんなに素晴らしいプランを提案しても契約になりません。

優秀な営業マンほど、「土地持ち客」や「建て替え客」に時間を割きます。

2. 不動産屋は「土地と建物」の総額バランスを調整できる

私たち不動産仲介会社は、特定の建築会社に縛られません。

• 「土地が少し予算オーバーしたから、建物はコスパの良い工務店を紹介しよう」
• 「この変形地なら、設計力のある建築家にお願いすれば安く建てられる」

このように、土地と建物の予算を柔軟にパズルできるのが強みです。

パーセルエステート奥村

「建物予算ありき」で土地を探すことになると、選択肢が極端に狭まってしまいます。

武蔵野市で「怪しい未公開物件」を見極めるチェックリスト

ただし、未公開物件がすべて「お宝」とは限りません。中には「ワケあり」でネットに出せない物件も混ざっています。 紹介された土地が“当たり”か“ハズレ”か、現地で確認すべきポイントをまとめました。

• 「再建築不可」ではないか？
  • 接道義務（道路に2m以上接しているか）を満たしていないと、今の家を壊したら新しい家が建てられません。価格は安いですが、住宅ローンが組めないことが多いです。
• 「確定測量図」はあるか？（境界トラブル）
  • 武蔵野市の古い街区では、お隣との境界があやふやな土地が多いです。「確定測量図（すべての隣地所有者のハンコがある図面）」がないと、購入後に塀の位置で揉めるリスクがあります。
• 「セットバック（敷地後退）」は必要か？
  • 前面道路が4m未満の場合、自分の土地を道路として提供する必要があります。「30坪あると思ったら、実際は28坪しか使えなかった」なんてことにならないよう要確認です。
• 「古家付き」の場合、解体費用は誰持ちか？
  • 「現況渡し」の場合、解体費用（木造で200〜300万円）は買主負担になります。これを予算に入れておかないと大変です。
• 「告知事項（心理的瑕疵）」はないか？
  • 過去に事件や事故があった物件は、ネットでの公開を控えることがあります。図面に「告知事項あり」と小さく書いていないかチェックし、必ず担当者に詳細を聞いてください。

成功事例から学ぶ！未公開土地をゲットしたAさんの話

最後に、実際に私の担当で未公開土地を購入されたAさん（30代ご夫婦）のエピソードをご紹介します。

よくある質問（Q&A）

まとめ

武蔵野市で未公開土地に出会えるかどうか。 それは運ではなく、「準備」と「熱意」で決まります。

1. 不動産屋を味方につける
2. 資金計画（事前審査）とプロフィールを準備する
3. 「即日動ける」姿勢を見せる

この3つを実践すれば、あなたはその他大勢のライバルから一歩抜け出し、不動産屋にとっての「VIP客」になれます。

ネット検索で消耗するのは、もう終わりにしませんか？

「まだ何も決まってないけど、とりあえず未公開情報の話だけ聞きたい」

それでも全然OKです。

まずは作戦会議から始めましょう。

あなたにお会いできるのを、楽しみにしています。