三鷹市×注文住宅｜駅距離はどこまで妥協できる？生活イメージで判断
最初は皆さん、そうおっしゃいます。その気持ち、痛いほどわかります。
高いお金を出してマイホームを買うのに、駅から遠くて不便な場所なんて選びたくないですよね。
でも、三鷹市の不動産仲介の現場にいる私から、正直な現実をお伝えさせてください。
三鷹市で「駅徒歩10分以内」かつ「注文住宅が建つ広さ（30坪〜）」の土地を買おうとすると、土地だけで8,000万円〜1億円近い予算が必要になることも珍しくありません。
「えっ、そんなにするの…？」と絶句された方。大丈夫です、まだ諦めないでください。
実は三鷹市には、「駅からの距離を妥協したほうが、かえって生活の質（QOL）が上がる」という不思議な現象が存在します。 鍵を握るのは、この街特有の「異常に発達したバス網」と「駐輪場事情」です。
今回は、多くの人が陥る「駅近信仰」の呪縛を解き、予算内で最高の暮らしを手に入れるための「距離感の判断基準」を、プロの視点で徹底解説します。
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三鷹市「駅徒歩10分」は本当に幸せか？数字で見る残酷な現実
まずは、三鷹市エリアの厳しい現実（相場）を直視してみましょう。
「徒歩10分」と「徒歩20分（またはバス）」で、土地の価格と広さはこれほど変わります。
| 条件 | 駅徒歩10分圏内 | バス便・徒歩20分超 |
|---|---|---|
| 坪単価 | 250万〜300万円 | 100万〜150万円 |
| 30坪の価格 | 7,500万〜9,000万円 | 3,000万〜4,500万円 |
| 手に入る暮らし | 3階建て狭小住宅庭なし・隣家との距離近 | 2階建てゆったりLDK広い庭・駐車場2台 |
どうでしょうか？ 駅までの10分を短縮するために、4,000万円以上の追加費用を払う計算になります。
4,000万円あれば、建物や家具を最高グレードにしてもお釣りが来ますし、お子様の教育費や老後の資金にも回せます。
「通勤の楽さ」を取るか、「住空間の豊かさ」を取るか。 ここが最初の、そして最大の分岐点です。
三鷹市の「バス便」を侮るなかれ！時刻表がいらない世界線
「でも、バスって待たされるし、雨の日は混むし…」 そう思ったあなた。たぶん、他の地域のバス事情をイメージされていますよね？
三鷹市（特に南側）のバス事情は、ちょっと次元が違います。
三鷹駅南口のバスロータリーを見たことがありますか？ 朝のラッシュ時は、まるで電車のように次から次へとバスが発着しています。
データで見る「小田急バス」の実力
特に、三鷹通りを走る「鷹51（調布・ICU方面）」「鷹52（朝日町方面）」系統などは驚異的です。
- 朝7時〜8時台の本数：複数の系統を合わせると2分〜3分に1本ペース
- 終バスの時間：深夜24時過ぎまで運行（深夜バスあり）
- 輸送力：連節バス（2台繋がった長いバス）も導入され、一度に大量の乗客を運びます。
正直なところ、このルート沿いなら時刻表を見る必要はありません。「バス停に行けば、すぐ来る」。これが三鷹市のバス便エリア（下連雀、上連雀、新川、深大寺など）の常識です。
「最初はバスなんて論外と思っていました。でも、営業さんに言われて朝のバス停に行ってみたら、本当に次々とバスが来て座れたんです。 今ではバスの中でニュースをチェックするのが貴重な朝のルーティン。駅まで歩くより、夏も涼しくて快適かもしれません（笑）」
自転車（チャリ）派には天国？三鷹駅の駐輪場事情
バスが苦手なら、「自転車」という最強の選択肢があります。
三鷹市は武蔵野台地の上にあり平坦な道が多く、自転車通勤・通学が非常にしやすい街です。
「でも、駅の駐輪場って空いてないんじゃ…？」
鋭い指摘です。確かに数年前までは「定期利用は数年待ち」が当たり前でした。
しかし、現在は駅周辺の整備が進み、「すずかけ駐輪場」や「南口地下駐輪場」など、大規模な施設が稼働しています。 定期利用は依然として人気で待ちが発生することもありますが、「一時利用（1日100円〜）」であれば、ほぼ確実に停められます。
徒歩20分エリアの最強戦略＝「電動自転車」
駅から徒歩20分（約1.6km）の場所でも、電動自転車なら実質7〜8分です。 これなら「駅近」と感覚的に変わりませんよね？
「徒歩20分の土地」を「自転車8分の土地」と読み替えるだけで、選択肢は一気に広がり、予算にも余裕が生まれます。
土地を見に行くときは、Googleマップの「徒歩ルート」だけでなく、「高低差」も確認しましょう。三鷹市は基本平坦ですが、牟礼や井の頭の一部など、神田川や玉川上水に向かって下る坂道もあります。電動自転車なら問題ないですが、普通の自転車だと帰りがキツイ場所もあるので要注意です。
どこまで妥協できる？ライフスタイル別「距離感」診断
では、あなたのご家庭はどこまで距離を許容できるでしょうか？ 3つのパターンで診断してみましょう。
パターンA：【共働き・毎日出勤・時短重視】
- 許容ライン：駅徒歩15分以内 or バス停徒歩2分以内（三鷹通り沿い推奨）
毎日のことなので、ドア・ツー・ドアの時間は重要。ただし、駅近にこだわると土地が狭くなるので、「バス停の目の前」という選択肢を混ぜると、予算内で広い家が狙えます。
パターンB：【リモートワーク中心・住環境重視】
- 許容ライン：駅徒歩20分〜25分 or バス便エリア全般
出勤が週1〜2回なら、駅距離の優先順位は下げてOK。浮いた予算で「書斎」を作ったり、「防音室」を作ったりする方が、毎日の満足度は確実に上がります。
パターンC：【子育て最優先・自然派】
- 許容ライン：大沢・深大寺エリア（バス15分〜）
野川公園や国立天文台が近く、緑豊か。土地が坪100万円台で買えるので、広い庭でBBQやプール遊びができます。子供がのびのび育つ環境なら、ここがベストです。
土地なしでハウスメーカーに行く前に、まずは相談を
ここまで読んで、「うちはバス便エリアでもいいかも？」と思い始めた方も、「やっぱり駅近がいい！」と思った方も。
土地が決まっていない状態で、いきなりハウスメーカーの展示場に行くのはちょっと待ってください。
なぜなら、ハウスメーカーは「土地探し」に関してはあまり詳しくないからです。
彼らは「建物」を売るのが仕事。土地の情報は、レインズ（不動産業者専用サイト）を見て紹介するだけです。
三鷹市の細かいバス事情や、地元の駐輪場の空き状況、ましてや「これから出る予定の未公開物件」なんて情報は持っていません。
土地がない状態でメーカーに行くと、相手にされず後回しにされるか、条件の悪い売れ残り物件を紹介されてしまうリスクがあります。
まずは、私たちのような「土地が得意な不動産仲介会社」に相談してください。
「このバス停なら、始発だから座って行けますよ」 「ここの学区なら、今の予算で庭付きが狙えます」
そんな、地元業者ならではのディープな提案をさせていただきます。
よくある質問（Q&A）
駅近に比べれば下がりますが、三鷹市に限っては暴落しにくいです。 三鷹市はバス便エリアでも住環境が良く人気があるため、需要が底堅いです。特に「バス停から近い」「スーパーが近い」などの生活利便性があれば、買い手はつきます。
南側のバス便エリアなら、1,200円〜1,800円程度です。 雨の日や荷物が多い日、飲み会の帰りなどはタクシーを使うのも賢い選択です。「土地代で浮いた4,000万円があれば、一生タクシーに乗ってもお釣りが来る」と割り切るお客様もいます（笑）。
多くの人が「雨の日だけバス」か「カッパを着て自転車」です。 バス便と自転車を併用できるエリアなら、天候に合わせて使い分けられます。これができるのが三鷹市の強みです。
まとめ：正解は「駅距離」ではなく「生活イメージ」の中にある
「駅から遠い＝悪い土地」という固定観念は、三鷹市では捨ててください。
正解は一つではありません。 大切なのは、自分たちの家族が「どんな毎日を送りたいか」という生活イメージを具体的にすることです。
もし、「自分たちに合うエリアがわからない」「バス便のリアルをもっと知りたい」と思ったら、ぜひ一度ご相談ください。
実際に車で現地をご案内しながら、「ここならスーパーまで徒歩3分ですよ」「このバス停は本数が多いですよ」と、地図には載っていないリアルな情報をお伝えします。
まだ土地がなくても大丈夫。まずは理想の暮らしについて、雑談ベースでお話ししませんか？
