三鷹市で未公開土地を見つける方法｜ポータル前に情報を取るための3つのルート
- 「毎朝7時にSUUMOを更新するのが日課になっていませんか？」
- 「新着物件だ！と思ってクリックしたら、すでに『商談中』でガッカリしたことはありませんか？」
三鷹市で土地探しをしている方の9割が、この「ネット情報の時差」に苦しめられています。
正直に申し上げます。三鷹市のような超人気エリアにおいて、本当に条件の良い土地（Ａランク物件）は、SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトには載りません。
載ったとしても、それは「水面下で売れ残った残り物」か、あるいは「客寄せのための囮（おとり）」に近い物件である可能性が高いのです。
「じゃあ、どうやって見つければいいの？」 その答えは、ネットの外側にあります。
今回は、普段はあまり表に出さない「不動産業界の裏ルート」とも言える、未公開物件（水面下情報）を入手するための「3つの具体的ルート」を、現役営業マンの視点でこっそり伝授します。
これを実践するだけで、ライバルより「2週間早く」情報にたどり着けるようになります。
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なぜ三鷹市の「良い土地」はネットに出ないのか？
ルートを解説する前に、敵の手口（業界の仕組み）を知っておきましょう。
なぜ不動産屋は、せっかくの良い物件をネットに載せないのでしょうか？
理由はシンプル。「載せる必要がないから」です。
1. 「レインズ（業者間サイト）」への登録には猶予がある
不動産屋が売却依頼を受けた際、法律上は「レインズ」という業者間システムに登録する義務があります。
しかし、ここには「専任媒介契約なら7日以内」というタイムラグが存在します。
人気の三鷹市エリアなら、この「魔の7日間」の間に、自社の抱えている「優良顧客」にだけこっそり紹介して、一瞬で売り切ってしまうのです。
2. 近隣への配慮（プライバシー）
三鷹市の地主さんは、古くからの名家が多いです。
そんな要望が強いため、不特定多数が見るネット広告を嫌がります。
結果、信頼できる不動産屋の手元にある「紙の資料」だけで取引が進みます。
3. スピード勝負（即金買取）
相続などで「今すぐ現金化したい」というケースでは、悠長にネットに載せて一般のお客さんを待っていられません。建売業者や買取業者が、更地になる前の「古家付き」の状態でかっさらっていきます。
つまり、あなたがスマホで検索している情報は、「プロや優良顧客が見送った後の残り」である可能性が高いのです。
三鷹市で未公開土地を見つける方法｜ポータル前に情報を取るための3つのルート
ルート1：【アナログ作戦】地場の「老舗不動産屋」でお茶を飲む
これが最も原始的で、かつ最強の方法です。
三鷹市には、駅前の大手フランチャイズ店だけでなく、商店街の中に昔からある「〇〇不動産」といった地場の老舗店が点在しています。
実は、三鷹市の地主さん（土地の持ち主）は、この「昔馴染みの不動産屋さん」に相談を持ちかけます。
「あそこの〇〇さんが、そろそろ土地を売りたがっているよ」 そんな一級情報は、大手チェーン店ではなく、地元の小さなお店に集まるのです。
ルート2：【ドーピング作戦】「事前審査承認書」という最強の武器
これは、私たち営業マンの心理を逆手に取ったテクニックです。
不動産屋の手元に「未公開のＡランク土地情報」が入ってきたとき、誰に一番最初に電話すると思いますか？
「予算が潤沢な人」？ いえ、違います。
正解は、「今すぐ買えることが証明されている人」です。
どれだけ年収が高くても、住宅ローンの審査に通るかは分かりません。
契約直前で「ローン落ち」になると、私たちも地主さんも時間を無駄にしてしまいます。
だからこそ、「住宅ローンの事前審査（仮審査）」にすでに通っているお客様は、我々にとって「神様」なのです。
ルート3：【ウォーキング作戦】「管理看板」と「古家」をマークする
最後は、ご自身の足を使った方法です。 三鷹市の希望エリア（学区やバス路線沿い）を、週末に散歩してみてください。
見るべきポイントは2つです。
1. 駐車場やアパートの「管理看板」
古い月極駐車場や、入居者が少なそうな古いアパート。
そこに立っている「管理：〇〇不動産」という看板を見てください。
その不動産屋は、その土地のオーナーと直結しています。
もしその土地が売りに出されるなら、間違いなくその不動産屋が窓口になります。
その不動産屋に直接問い合わせて、「あの駐車場の近くで探しているんですが…」と伝えておくのです。
2. 「空き家」や「雨戸が閉まりっぱなしの家」
草が伸び放題の家や、長期間雨戸が開いていない家は、近いうちに「相続」や「売却」が出る予備軍です。
もちろん直接ピンポンするのはNGですが、その近所の不動産屋に行って「あそこの角の空き家、売りに出る予定ないですか？」と聞いてみるのはアリです。
意外と「ああ、あそこは実は今、相続の話し合い中でね…」なんて情報がポロッと出ることがあります。
三鷹市で「未公開土地」を狙う際のリスクと注意点
「未公開＝掘り出し物」とは限りません。中には「訳あり」だから公開しない物件も混ざっています。
冷静な目で判断するためのチェックリストを用意しました。
プロ視点のチェックリスト
実録：ネット検索をやめたCさんが、三鷹市上連雀を手に入れるまで
私の担当したお客様（Cさん・40代）の成功事例をお話しします。
Cさんは当初、大手ポータルサイトの新着メール通知を頼りに探していました。しかし、半年経っても「これだ！」という土地に出会えず、疲弊していました。 そこで私は、「ネットを見る時間をやめて、週末に不動産屋回りをしましょう」と提案しました。
Cさんは、三鷹通り沿いの地場の不動産屋と、私たちのような仲介会社、計3社に絞って訪問。その際、私がアドバイスした「年収証明」と「資金計画書（事前審査済み）」を持参しました。
すると2週間後。 地場の不動産屋さんからCさんに一本の電話が入りました。 「三鷹市上連雀で、これから解体する古い家があるんだけど、ネットに出す前に見ますか？」
Cさんは翌朝一番で現地を確認。相場より坪単価が5万円ほど安く、形も綺麗な整形地でした。 その日のうちに買付証明書を提出。 後で聞いた話ですが、その土地は売主様が「急いで現金化したい」案件で、確実にローンが通るCさんが優先されたそうです。
まさに、「足」と「準備」で勝ち取った勝利でした。
まとめ：三鷹市の土地探しは「狩り」である
三鷹市で未公開土地を見つける3つのルート、いかがでしたか？
- 地場の老舗でお茶を飲む（情報源に近づく）
- 事前審査を通しておく（最強の武器を持つ）
- 現地の看板を見る（管理会社をマークする）
厳しい言い方かもしれませんが、三鷹市での土地探しは、スーパーの買い物のように「棚に並んでいるものを選ぶ」行為ではありません。 獲物が通る獣道に罠を仕掛け、じっと待つ「狩り」に近い感覚が必要です。
「ちょっと面倒くさいな…」と思いましたか？ でも、みんなが面倒くさがるからこそ、これをやった人だけに「果実（未公開情報）」が手に入るのです。
もし、「いきなり老舗の不動産屋に行くのは敷居が高い」と感じるなら、まずは私たちのような「土地探しが得意な仲介会社」にご相談ください。
私たちは、三鷹市内の地場の不動産屋さんとも横のつながりを持っています。
あなたの代わりに、私たちが「狩り」に行きます。 まずは「事前審査」の準備から、一緒に始めてみませんか？
