三鷹市で“建売に勝てない”理由と逆転するための動き方｜個人がプロに勝つ唯一の戦略

「あ、この土地いいな」と思って週末に見に行こうとしたら、金曜日にはもう「商談中」になっていた。

そして数ヶ月後、その土地にはピカピカの建売住宅が2棟建っていた……。

三鷹市で土地探しをしていると、こんな悔しい経験を一度はするはずです。

まるで後出しジャンケンのように、良い土地をさらっていく建売業者たち。彼らは一体、どんな魔法を使っているのでしょうか？

正直に申し上げます。 三鷹市のような激戦区で、個人のお客様が「条件の良い更地」を巡って建売業者と真っ向勝負をしても、勝ち目は99%ありません。

しかし、残り「1%」の勝機はあります。 それは、彼らが嫌がる土俵で戦うこと。いわば「ゲリラ戦」です。

今回は、現役の不動産仲介営業マンが、プロが土地を買い占める「裏側のカラクリ」を暴露しつつ、個人がそこから逆転して理想の注文住宅用地を手に入れるための具体的な「動き方」を伝授します。

三鷹市で“建売に勝てない”理由と逆転するための動き方｜個人がプロに勝つ唯一の戦略

第1章：なぜ個人は建売業者に惨敗するのか？

敵を知らなければ、戦には勝てません。 業者がなぜあんなに早く、高く土地を買えるのか。そこには明確な3つの理由があります。

1. 「現金一括・即決」という暴力的なスピード

これが最大の敗因です。 個人のお客様が土地を買う場合、以下のようなステップを踏みます。

1. 現地を見る
2. 家族会議を開く（1週間）
3. 買付証明書を出す
4. 住宅ローンの事前審査を通す（3日〜1週間）
5. 契約

一方、建売業者はこうです。

1. 図面がFAX（またはメール）で届く
2. 卓上で利益計算をする（15分）
3. 「買います。現金で」と即答する

売主様からすれば、ローンが通るか分からない個人客よりも、確実に数日後に現金が入金される業者を選びます。

パーセルエステート奥村

三鷹市のような「売り手市場」では、このスピード差はどうあがいても埋められません。

2. 「解体・測量リスク」を丸呑みできる

古家付きの土地が出た際、個人の方は「解体費用はいくらかかるんだろう？」「地中から埋設物が出たら怖いな」と躊躇します。

最近は人件費高騰で、木造家屋の解体費用も250万〜300万円近くかかるケースが増えており、この出費への不安が足枷になります。

しかし業者は、「現況渡しでOKです」「測量も決済後で構いません」「瑕疵担保責任（契約不適合責任）も免責でいいです」と、リスクを全て飲み込みます。

面倒な手続きを嫌う地主さんにとって、これほどありがたい買主はいません。

3. 三鷹市の「100平米条例」が業者に有利すぎる

三鷹市には「土地を100平米（約30坪）以下に分割してはいけない」という条例があります。

これは個人にとっては「広すぎて総額が高くなる（1億円コース）」という高いハードルですが、資金力のある業者にとっては「1億円超えの高級建売を売るチャンス」でしかありません。

彼らは資金力に物を言わせて広い土地を仕入れ、豪華な仕様（床暖房・食洗機完備）の建売を建てて、パワーカップルに売る。この必勝パターンが出来上がっているのです。

第2章：プロが「手を出さない土地」を狙い撃て

では、私たちは指をくわえて見ているしかないのでしょうか？

いいえ、違います。 建売業者にも「弱点」があります。それは、「工事効率が悪い土地」と「再販しにくい土地」です。

彼らは「安く仕入れて、効率よく建てて、早く売る」のが仕事。効率が悪い土地には手を出したがりません。

そこが、私たちの狙い目（ブルーオーシャン）です。

逆転ルート1：「旗竿地（敷地延長）」は個人の聖域

道路から奥まった「旗竿地」。業者はこれを嫌います。

理由は、重機が入らず手作業が増え、「小運搬費（こうんぱんひ）」という追加コストがかさむからです。また、完成した時に道路から建物が見えず、建売としての「見栄え」が悪く売りにくいというのが現状です。

しかし、注文住宅ならどうでしょう？

• 道路から見えない＝プライバシー性が高い。
• 外構（門扉など）にお金をかけなくて済む。
• 土地値が相場より2割安い。
• 浮いた土地代を建築費に回し、こだわりの隠れ家を作る。

これは個人にしかできない贅沢な選択です。

逆転ルート2：「高低差」のある土地

道路より敷地が高かったり、低かったりする土地。業者は「造成費用がかかる」「工期が伸びる」として敬遠しがちです。 しかし、建築家の手にかかれば、その高低差は「地下車庫」や「スキップフロア」という魅力に変わります。

逆転ルート3：「借地権」という最強の抜け道

三鷹市・武蔵野市に多い「借地権」。 建売業者は基本的に「所有権」の土地を欲しがります。

借地権は融資がつきにくく、権利関係の調整（地主様の承諾など）に時間がかかるため、回転率を重視する業者は手を出したがらないのです。

「土地は所有するもの」という固定観念を捨てた瞬間、ライバル不在のブルーオーシャンが広がります。

第3章：それでも「良い土地」と戦うための武装

「やっぱり変形地じゃなく、普通の土地がいい！」

そう思うなら、建売業者と同じ土俵で戦うための「武器」を持つ必要があります。

丸腰では勝機はありますせんが、武装すれば勝機はあります。

武器1：住宅ローンの「事前審査」を終わらせておく

「買付証明書」を出す際、「事前審査承認書」をセットで提出してください。

これは売主様に対し、「私は現金客と同じくらい、確実に買える客です」という証明になります。

私が担当したお客様でも、「審査が通っているなら、業者より少し安くても、この人に住んでほしい」と言ってくださる地主様はいらっしゃいました。

武器2：不動産屋に「解体見積もり」を依頼しておく

古家付き土地が出た瞬間、「解体費用の概算」を即答できる不動産屋をパートナーにつけてください。

「解体に250万〜300万かかりますが、それを加味しても相場より安いです。リフォームは無理なので解体一択です」

この判断が即座にできれば、業者に取られる前に決断できます。

武器3：未公開情報を「川上」で掴む

業者が情報を掴むのは、レインズ（業者間サイト）に載る前、あるいは載った瞬間です。

あなたも同じタイミング

で情報を得るには、ネット検索をやめて、地場の不動産屋に「指名手配」をしておくしかありません。

【問い合わせテンプレート】 不動産屋にメールや電話をする際は、以下のように伝えてください。

「三鷹市上連雀エリアで探しています。 予算は〇〇万円です。古家付き、旗竿地、借地権でも検討可能です。 住宅ローンの事前審査は通過済み（承認書あり）ですので、情報が出たら即座に検討できます。 良い情報があれば、一番にご連絡ください」

パーセルエステート奥村

ここまで具体的に伝えておけば、営業マンはあなたを「業者並みに話が早い客」としてリストアップします。

まとめ：戦い方を変えれば、三鷹でも勝てる

三鷹市で建売業者に勝つための戦略、いかがでしたか？

1. 正面突破は避ける（現金・即決には勝てない）
2. 業者が嫌がる土地を狙う（旗竿地・高低差・借地権）
3. 準備で差をつける（事前審査・未公開情報の確保）

「建売住宅は、みんなに80点を与えられるように作られた家」です。 対して注文住宅は、「あなただけの120点を目指す家」です。

土地の形が少し悪くても、道路から奥まっていても、設計の工夫で「世界に一つだけの120点の家」は作れます。 むしろ、不整形な土地ほど、建築家の腕が鳴り、面白い家ができるものです。

「綺麗な土地」を探すのはやめて、「化ける土地」を探しませんか？ 私たちと一緒に、建売業者がスルーしてしまった「原石」を見つけに行きましょう。