三鷹市で「土地なし」だと相手にされない？冷たい対応の理由と正しい相談窓口【プロが解説】
「注文住宅を建てたいんです！ でも土地はまだなくて…」
休日に家族でウキウキしながら住宅展示場へ行き、営業マンにこう伝えた瞬間。 相手の笑顔がスッと消えて、なんとなく会話が弾まなくなった……。
そんな経験、ありませんか？
「あれ？ 私たちの年収が低いから？」 「服装がラフすぎたのかな？」
いえいえ、決してそんなことはありません。あなたが悪いわけではないんです。 ただ、三鷹市のような*土地探し激戦区」において、土地を持っていないお客様というのは、ハウスメーカーの営業マンにとって「ゴールの見えないマラソンランナー」のように映ってしまうことがあるのです。
正直なところ、ちょっとショックですよね。 でも、この「冷たい対応」には、業界特有の切実な裏事情があります。
今回は、普段は不動産仲介の現場で土地探しのお手伝いをしている私が、「なぜ土地なしだと相手にされないのか」という業界のタブーに切り込みつつ、三鷹市で理想の家を建てるための「正しい相談ルート」をこっそりお教えします。
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なぜハウスメーカーは「土地なし客」に冷たいのか？
まず、敵（？）を知ることから始めましょう。
なぜ、あんなに素敵なモデルハウスを持っている彼らが、土地のないお客様には塩対応になりがちなのか。
そこには、彼らのノルマと「時間の使い方」が深く関係しています。
営業マンの本音：「契約できない客」に時間は割けない
ハウスメーカーの営業マンは、毎月厳しいノルマに追われています。
彼らのゴールは「建物の請負契約」を結ぶこと。しかし、この契約は「建てる場所（土地）」が決まっていないと、法律上も実務上も結ぶことができません。
つまり、どれだけあなたがそのメーカーを気に入って、「ここで建てたい！」と熱弁しても、土地がない限り彼らの成績には1ミリも反映されないのです。
私の知人のメーカー営業マンが酔っ払って言っていました。 「土地なしのお客様の接客は、正直『ボランティア』に近い感覚なんだよね。三鷹市で土地が見つかる確率なんて、砂漠でダイヤモンド探すようなもんだし…」 ひどい言い草ですが、これが彼らの偽らざる本音かもしれません。
データで見る「土地なし客」の成約率
ある住宅業界のデータによると、展示場に来場したお客様のうち、実際に契約に至る確率は以下の通りだと言われています。
この数字を見れば、彼らがどちらを優先するかは一目瞭然ですよね。
特に三鷹市は土地価格が高騰しており、「予算オーバーで結局建てられない」というケースが後を絶ちません。だからこそ、彼らは防衛本能として「土地が決まってから来てくださいね」というスタンスを取らざるを得ないのです。
不動産屋とハウスメーカー、どっちが先？正しい相談ルート
では、土地がない私たちはどうすればいいのでしょうか？
答えはシンプルです。「土地探しのプロ」である不動産仲介会社（私たち）に先に行くことです。
「え、不動産屋ってなんか怖そう…」 「強引に売りつけられそう」
そんなイメージがあるかもしれませんが、実は注文住宅を成功させている人の多くは、このルートを選んでいます。その理由を比較表で見てみましょう。
【比較表】相談先によるメリット・デメリット
| 相談先 | メリット | デメリット | 三鷹市での適合度 |
|---|---|---|---|
| ハウスメーカー | 建物の夢が広がる。性能やデザインを知れる。 | 土地情報が弱い（レインズ情報のみ）。予算オーバーになりがち。 | △土地が見つからず計画が頓挫しやすい。 |
| 不動産仲介会社（当社） | 未公開の土地情報に強い。総予算（土地＋建物）の管理が得意。 | 建物の詳細な仕様決めは後回しになる。（※建築知識のある会社ならカバー可） | ◎激戦区・三鷹では「土地確保」が最優先！ |
三鷹市で家を建てる＝「椅子取りゲーム」に参加するようなものです。
悠長にキッチンの色を選んでいる間に、座るべき椅子（土地）は誰かに取られてしまいます。
まずは椅子を確保する。インテリアを考えるのはその後です。
三鷹の不動産屋だから知っている「未公開物件」の正体
私たちがハウスメーカーと決定的に違うのは、「世に出る前の土地情報」を持っているかどうかです。
三鷹市、武蔵野市エリアは、昔からの地主さんが多い地域。
彼らは「ネットで大々的に宣伝される」のを嫌う傾向があります。
ネットに出る前に決まる「水面下情報」とは
「ご近所に知られずに売りたいから、信頼できる人にだけ紹介して」 「相続の手続き中だけど、良い人がいれば譲りたい」
こうした相談は、展示場の営業マンではなく、地元の不動産屋（私たち）の元に真っ先に舞い込みます。
私たちが持っている情報の約3割〜4割は、SUUMOやHOME'Sには載っていない「未公開物件」です。
正直なところ、条件の良い土地（上連雀などの整形地、南道路）ほど、ネットに出る前に「当社の会員様」や「相談に来てくれたお客様」だけで売れてしまいます。
ポータルサイトを見ているだけでは、残りの「売れ残り」しか目に入らない……というのは、こういうカラクリがあるからなんです。
門前払いを防ぐ！プロに「本気」と思わせる相談のコツ
「じゃあ不動産屋に行こう！」と思ってくださったあなたへ。
ただ漫然とお店に行くだけでは、もしかしたらハウスメーカーと同じように「その他大勢」扱いされてしまうかもしれません。
プロである私たち営業マンが、「おっ、このお客様は本気だ！ 良い情報を優先的に回そう」と感じる瞬間があります。 それは、「準備ができている」と感じたときです。
手ぶらで行くよりも、以下のメモを1枚持参するだけで、対応の熱量は180度変わります。
魔法の言葉「事前審査は通っています」
そして、最強の武器がこれです。
「住宅ローンの事前審査、もう通っています（承認書あります）」
これを言われた瞬間、私は心の中でガッツポーズをします（笑）。
三鷹市の土地はスピード勝負。良い土地が出たその日に「買付証明書」を出せる準備ができている人は、何よりも強い。地主さんへの交渉材料としても最強です。
まだ土地が決まっていなくても、銀行で「仮審査」はできます。これを済ませておくだけで、あなたはライバルより3歩リードできますよ。
土地なしでも大歓迎！失敗しない不動産屋の選び方
とはいえ、不動産屋ならどこでも良いわけではありません。 中には「土地を売って終わり」で、その後の建築のことは「知りません」という業者もいます（残念ながら…）。
注文住宅を目指すなら、「建築のことがわかる不動産屋」を選んでください。
「建築知識」がある不動産屋を見抜く質問
担当者にこんな質問を投げてみてください。反応で実力がわかります。
「この土地、北側斜線制限は大丈夫ですか？ 3階建て建ちますか？」
→ 即答できなければNG。三鷹市は高さ制限（第一種低層など）が厳しいので、これを理解していないと「買ったのに希望の家が建たない」悲劇が起きます。
「地盤改良費や水道引き込み工事費は、概算でいくら見ておけばいいですか？」
→ 「やってみないとわかりません」と逃げる人は危険。「このエリア（例えば大沢周辺）なら鋼管杭で100万〜150万くらい見ておいた方が安心です」と答えられる人が本物です。
三鷹エリアに特化した地場業者の強み
私たちのような地域密着型の会社は、土地のスペックだけでなく、 「あそこのスーパー（オーケーやサミット）、夕方はレジが混むんですよね」 「このバス停、雨の日は5分くらい遅れますよ」 といった、住んでみないとわからない「生活の解像度」を持っています。
子育て環境や治安、通勤のリアルな辛さ（笑）。
そんな雑談も含めて相談できる相手かどうか、フィーリングを確かめに来てください。
よくある質問（Q&A）
ここでは、初めて不動産屋に相談に来る方からよくいただく質問にお答えします。
家づくりは一生に一度の大きな買い物。迷って当然です。「賃貸のまま更新するか、買うか迷っている」という段階から、ファイナンシャルプランナーと一緒にライフプランをシミュレーションすることも可能です。無理に購入を勧めることはありませんので、安心してくださいね。
成功報酬ですので、相談料や物件案内料は一切かかりません。納得いく土地が見つかるまで、何度でもタダで使い倒してください（笑）。
三鷹市は土地が高いので、建築条件付き（売主指定の工務店で建てる）の方が、セット価格で割安になるケースがあります。「どうしてもこのメーカーで建てたい！」という強い希望がなければ、選択肢の一つとしてアリですよ。実は私も、条件付き土地で建てた口です。意外と自由度が高くて満足しています。
まとめ：まずは「味方」を見つけることから
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。 「ハウスメーカーで冷たくされた…」と落ち込んでいた気持ち、少しは晴れましたでしょうか？
土地がない状態で家づくりを進めるのは、暗闇の中を手探りで歩くようなもの。不安になるのは当たり前です。 だからこそ、最初に必要なのは、素敵なカタログや模型ではなく、足元を照らしてくれる「ライト（情報）」と、一緒に歩いてくれる「ガイド（パートナー）」です。
私たち不動産仲介会社は、華やかなモデルハウスは持っていませんが、三鷹市の街中に眠る「原石のような土地情報」をたくさん持っています。
「まだ何も決まってないけど、とりあえず話だけ聞いてみたい」 そんな軽い気持ちで構いません。
お買い物のついでに、ふらっと立ち寄ってみませんか？ あなたの「理想の家づくり」の第一歩、私たちが全力でサポートさせていただきます。
