三鷹市で「土地30坪」は贅沢品？総額1億円の壁と現実的な攻略法
- 「せっかく注文住宅を建てるなら、土地は30坪くらい欲しい」
- 「車を置いて、ちょっとした庭も作って、リビングは20畳で…」
ご相談に来られるお客様の多くが、最初にこの「30坪（約100平米）」という数字を希望されます。
地方や郊外であれば、30坪は「標準的」なサイズかもしれません。
しかし、ここ三鷹市において「30坪の注文住宅」を実現しようとすると、想像以上に厳しい「予算の壁」にぶつかります。
今回は、三鷹市で30坪の土地を狙う際の「シビアな総額ライン」と、三鷹ならではの条例を逆手に取った「現実的な攻略法」について、オブラートに包まず解説します。
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三鷹市には「100平米（30坪）の呪縛」がある
まず、三鷹市の不動産事情における最大の特徴をお伝えします。
それは、「土地を小さく分割して安く売ることができない」という厳しい条例（敷地面積の最低限度）があることです。
都内23区なら「20坪の土地」を作って総額を抑えることができますが、三鷹市の多くのエリア（低層住居専用地域）では、原則として100平米（約30坪）以下への分筆が禁止されています。
つまり、三鷹市で家を買うということは、「好むと好まざるとにかかわらず、30坪分の土地代を払わなければならない」ということ。
これが、三鷹市の不動産価格が高止まりし、「億り人の街」と言われる最大の理由です。
エリア別シミュレーション：30坪を買うならいくら必要？
では、実際に30坪（100㎡）の土地を購入して注文住宅を建てる場合、総額はいくらになるのか。
「土地代」＋「建物代（諸費用込・約3,500万円と仮定）」でシミュレーションしてみましょう。
建物は昨今の建築費高騰を加味し、注文住宅なら最低でもこれくらいは見ておく必要があります。
1. 三鷹駅・吉祥寺駅 徒歩15分圏内（北・南エリア）
- 土地価格：7,500万円〜9,000万円（坪単価250万〜300万）
- 建物価格：3,500万円
- 総額目安：1億1,000万円〜1億2,500万円
いわゆる「億り人」の世界です。一般のサラリーマン世帯が手を出すと、住宅ローン破産のリスクがあります。親御様の多額の援助がない限り、このエリアでの30坪は現実的ではありません。
2. バス便エリア（下連雀・上連雀・牟礼）
- 土地価格：5,500万円〜6,600万円（坪単価180万〜220万）
- 建物価格：3,500万円
- 総額目安：9,000万円〜1億円
人気のバス便エリアでも、30坪の整形地を狙うと総額は1億円に迫ります。「バス便なら安くなる」と思いきや、三鷹ブランドは強力です。年収1,500万円以上のパワーカップルなら射程圏内かもしれません。
3. 南西部エリア（大沢・深大寺・新川の奥）
- 土地価格：4,000万円〜5,000万円（坪単価130万〜160万）
- 建物価格：3,500万円
- 総額目安：7,500万円〜8,500万円
ここまで南下して、ようやく現実的なラインが見えてきます。
三鷹市で「総額8,000万円以内で30坪の注文住宅」を叶えるなら、このエリア一択と言っても過言ではありません。
解決策：三鷹市で賢く建てる「3つの調整術」
「30坪（100㎡）以下にできないなら、予算オーバーで諦めるしかないの？」 いいえ、諦めるのはまだ早いです。
三鷹のルールを熟知したプロだけが提案できる「抜け道」が3つあります。
1. 「旗竿地（敷地延長）」なら実質25坪価格で買える
整形地だと高いですが、「旗竿地（路地状敷地）」は狙い目です。
旗竿地の場合、通路部分を含めて「100㎡（30坪）」あれば条例をクリアできます。
- 全体：30坪（条例クリア）
- 有効宅地（家が建つ部分）：約24〜25坪
- 通路部分：約5〜6坪（カースペースとして利用）
この場合、土地の評価額が下がるため、整形地の30坪よりも2割〜3割安く購入できます。
実質的に「25坪の価格」で三鷹市に住める、数少ない裏ワザ的な選択肢です。
2. 「3階建て」で床面積を稼ぐ
「有効宅地が24坪だと狭くない？」と不安に思うかもしれません。
しかし、三鷹市の容積率（100%〜）を活かして3階建てにすれば、延床面積は30坪以上確保でき、こんな暮らしが叶います。
- 1階：ビルトインガレージ、お風呂・洗面所、主寝室（7畳）
- 2階：LDK（約18〜20畳）。水回りを1階に逃がすことで、ワンフロア全てを広々リビングにできます。
- 3階：子供部屋2つ（各5.5畳）、大容量のウォークインクローゼット、広いバルコニー
「30坪の土地に2階建て」にこだわるより、実は合理的でコストパフォーマンスが良いのがこのプランです。
3. 「借地権」で30坪を手に入れる
三鷹市は借地権物件が豊富です。
所有権なら8,000万円する土地が、借地権なら5,000万円前後で出ることがあります。
「土地の所有」にこだわらず、「広々と住む権利」を買うと考えれば、駅近・30坪・並木道沿いといった憧れの暮らしが手に入ります。
まとめ：数字よりも「暮らしの質」を優先しよう
三鷹市での「30坪」の現実、いかがでしたか？
- 三鷹市は条例で「30坪（100㎡）」以下に分割できないエリアが多い
- そのため、必然的に土地総額が高くなる
- 攻略の鍵は「旗竿地」「3階建て」「借地権」の3点セット
もし予算が厳しいなら、「整形地の30坪」という条件を一度忘れてみませんか？
旗竿地でも、設計の工夫（吹き抜け、スケルトン階段、屋上利用など）で、数字以上に広く感じる豊かな家は建てられます。
「土地の広さ自慢」をするために家を建てるのではありません。 家族が笑顔で、無理のないローン返済で暮らしていくこと。それが一番大切ですよね。
「うちの予算だと、具体的にどのエリアなら買えるの？」 そんなシミュレーションも無料で行っています。
電卓を叩きながら、一緒に現実的かつワクワクするプランを練りましょう。
