小金井市で未公開土地を探す方法｜地元系・水面下情報の取り方
「ネットには載っていない、秘密の土地情報って本当にあるんですか？」
お客様との初回面談で、必ずと言っていいほど聞かれる質問です。 結論から申し上げます。あります。
それも、都市伝説のようなレアケースではなく、小金井市内で日常的に取引されています。
「じゃあ、なんでネットに載せないの？ 載せたほうが早く売れるじゃない」
そう思いますよね。でも、不動産業界には「ネットに載せたくない（載せられない）大人の事情」というのが存在するのです。
この記事では、小金井エリアで日々土地情報を追いかけている私が、一般の方がなかなかアクセスできない「水面下情報の正体」と、それを「誰よりも早く手に入れるための具体的な動き方」について、正直ベースで解説します。
ネット検索で疲れ果ててしまった方、ここからが本当の土地探しのスタートです。
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「未公開」はなぜ生まれる？不動産業界の裏事情
そもそも、なぜ「未公開物件」が存在するのでしょうか？
意地悪で隠しているわけではありません。そこには、売主様と不動産会社、それぞれの切実な事情が絡んでいます。
売主様の事情：「近所に知られたくない」
これが最も多い理由です。
土地を売却する理由は様々ですが、必ずしもポジティブな理由ばかりではありません。
こうした事情がある場合、売主様は「近所の人に『あそこの家、売りに出てるわよ』と噂されたくない」と強く願います。
そのため、「ネット広告はNG。信頼できる不動産屋さんの顧客リストの中だけで、ひっそりと紹介してほしい」というオーダーが入るのです。
不動産会社の事情：「両手仲介」の魅力
こちらはちょっと業界の裏話になります。
ぶっちゃけた話、不動産会社にとって一番美味しい取引は「売主様」と「買主様」の両方を自社で見つけること（いわゆる両手仲介）です。
そうすれば、仲介手数料を両方からいただけますよね。
レインズ（不動産流通機構）に登録して情報を公開してしまうと、他社のお客様に買われてしまうかもしれません。 だからこそ、「まずは自社のお客様（会員登録者）にだけ紹介しよう」という心理が働きます。
特に小金井のような人気エリアの優良物件なら、ネットに出さなくても、自社のリストに電話するだけで一瞬で売れてしまいます。
わざわざ広告費をかけてSUUMOに載せる必要がないのです。
データで見る：未公開情報の市場規模
ある不動産メディアの調査によると、市場に流通している不動産情報の約20%以上は、ネットに公開されないまま成約していると言われています。
| 情報のステージ | 公開範囲 | 情報鮮度 | 入手難易度 |
|---|---|---|---|
| 水面下（仕込み中） | 担当者のみ | 超新鮮 | ★★★★★ |
| 自社会員限定 | 自社HP会員・来店客 | 新鮮 | ★★★★★ |
| レインズ登録 | 不動産会社間 | 普通 | ★★★★★ |
| ポータルサイト | 全世界の誰でも | 残り物？ | ★★★★★ |
正直なところ、皆様がスマホで見ているポータルサイトの情報は、上の表で言うと一番下の段階まで降りてきたものです。
「本当に条件の良い土地は、水面下で蒸発する」。
これが小金井の土地探しのリアルです。
小金井市の「水面下情報」にアクセスする3つのルート
では、どうすればその「水面下情報」にたどり着けるのでしょうか？
ただ不動産屋に行くだけでは不十分です。狙うべきルートは3つあります。
ルート1：地元密着店と大手仲介の「使い分け」
「地元の不動産屋さんと、駅前の大手、どっちがいいですか？」という質問もよくいただきますが、答えは「両方回るべき」です。
なぜなら、入ってくる情報の種類が違うからです。
強み： 地主さんとの付き合いが長く、相続案件や農地転用の情報が早い。「あそこの駐車場、そろそろ売るかも」といった噂レベルの情報を持っています。
狙い目エリア： 武蔵小金井駅の北側や、東小金井駅周辺の商店街にある店舗。
強み： 法人の資産整理や、信託銀行経由の遺産整理など、まとまった大きな土地の情報が入ってきやすいです。
狙い目エリア： 武蔵小金井駅前のロータリー沿いや再開発エリア。
ルート2：「古家付き土地」をあえて狙う
これ、意外と穴場です。
検索条件を「土地」だけで絞っていませんか？ 「中古戸建」も含めて検索してみてください。
築40年、50年といった古い家が建っている物件の中には、「土地として売るつもりだけど、解体費がかかるからとりあえず古家付きで出している」というものが混ざっています。
こうした物件は、一般の人は「うわ、ボロボロ…」と敬遠しがち。
だからこそ競争率が下がります。
「解体更地渡し（売主負担で解体してくれる）」の交渉ができるケースも多いので、選択肢に入れるだけで情報の母数がグッと増えますよ。
ルート3：建築条件付き土地の「条件外し」
「場所は最高だけど、建築条件付きか……」と諦めたことはありませんか？
実は、物件によっては「プラス200〜300万円上乗せすれば、建築条件を外せます」という裏メニューが用意されていることがあります。
もちろん全ての物件で可能ではありませんが、売れ行きが怪しい時期や、決算期などは交渉の余地が生まれます。
ダメ元で担当者に聞いてみる価値は大いにあります。
不動産屋の営業マンを「本気」にさせるアプローチ術
ここが一番重要なポイントかもしれません。 不動産会社の会員登録をしたのに、全然連絡が来ない……そんな経験はありませんか？
厳しいことを言いますが、営業マンも人間です。
「なんとなく登録しただけの人」よりも、「この人に紹介すれば、きっと決まる！」と思える人に優先して未公開情報を流します。
【コピペOK】営業マンの心を掴むメールテンプレート
口下手な方でも大丈夫です。初回の問い合わせや、会員登録の備考欄に以下の文章をコピペして送ってみてください。
【希望条件】
・エリア：小金井市〇〇町周辺（バス便可）
・予算：土地建物総額 〇〇万円まで
・時期：〇年〇月までに入居希望（子供の小学校入学のため）
【現在の状況】
・住宅ローンの事前審査：承認済み（〇〇銀行にて〇〇万円）
・NG条件：ハザードマップ浸水想定区域、旗竿地で車が入らない場所
未公開情報や、販売前の古家付き物件などもあれば、積極的に検討したいです。
良い物件があれば、即日見学・決断できる準備は整っています。
まずはメールかLINEで情報いただけると助かります。
この文章のポイントは、「事前審査済み」と「即決できる準備」をアピールしている点です。
これを見るだけで、営業マンは「おっ、このお客様は優先順位『高』だな」と判断します。
不動産屋を訪問するときは、事前審査の「承認通知書（コピー）」をクリアファイルに入れて持参しましょう。口頭で伝えるより100倍の信頼性があります。
小金井市ならではの「穴場」エリアと注意点
最後に、小金井市内で未公開情報が出やすい、あるいは狙い目となるエリアについて少し深掘りします。
「生産緑地」の解除を狙う（貫井北町・緑町・前原町）
小金井市内、特に貫井北町や緑町（小金井公園側）、前原町（野川側）を歩いていると、住宅街の中にポツンと畑があるのを見かけませんか？
あれは「生産緑地」であることが多いのですが、相続などのタイミングで宅地として放出されることがあります（いわゆる2022年問題の影響も続いています）。
こうした情報は、看板が出る前に地元の不動産屋やハウスメーカーが抑えてしまいます。
「〇〇町あたりの畑が気になっているんですが、売りに出る予定はないですか？」と、ピンポイントで聞いてみるのも一つの手です。
意外と「あそこ、実は水面下で話が進んでいて…」なんてことも！
未公開＝「割安」とは限らない
ここで一つ、注意喚起をさせてください。
未公開物件だからといって、相場より安い「掘り出し物」であるとは限りません。
むしろ、「他に出回っていない希少価値」を乗せて、強気の価格設定になっていることも多々あります。
「未公開」という言葉の響きに酔わずに、冷静に周辺相場と比較する目を忘れないでください。
よくある質問（Q&A）
正直、おすすめしません。 法務局に行けば登記簿で所有者を調べることは可能ですが、いきなり個人が訪問しても不審がられるだけです。また、境界のトラブルや契約不適合責任など、素人同士の取引はリスクが高すぎます。プロを挟んだ方が、結果的に安全でスムーズです。
プレッシャーはかけられますが、冷静に。 営業マンは「今決めないと、明日には他の方に紹介します」と言うでしょう。それは半分事実で、半分は営業トークです。 ただ、本当に良い物件なら即決が必要です。そのために、普段から家族会議をして「判断基準」を固めておくことが大切なんです。
最近はLINEやメールが主流です。 「電話は仕事中で出られないので、情報はLINEでください」と伝えておけば、しつこい電話営業をする会社は減っています。それでもしつこい場合は、縁がなかったと思って着信拒否してOKです。ストレスを溜めずに付き合いましょう。
まとめ：情報は「待つ」のではなく「取りに行く」もの
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
「未公開土地」の正体、なんとなく掴んでいただけましたでしょうか？
ネット検索は便利ですが、それはあくまで「守りの活動」。
本当に欲しい土地を手に入れるためには、不動産屋に足を運び、営業マンと信頼関係を築くという「攻めの活動」が必要です。
ちょっと面倒くさいですよね。 でも、その面倒くさいことをやった人だけが、誰にも見つかっていない「運命の土地」に出会えるのも事実なんです。
この3つを意識するだけで、入ってくる情報の質は劇的に変わります。
まずは週末、散歩がてらに地元の不動産屋さんのドアを叩いてみませんか？
「実は、こんな土地がこれから出る予定なんですよ……」 そんな囁きが、あなたを待っているかもしれません。
この記事が、あなたの小金井での土地探しの一助となれば幸いです。
