都下6エリア比較｜注文住宅に向く人・向かない人の条件とは？不動産プロが教える「失敗しない土地選び」の鉄則
「都下6エリア、注文住宅を建てるための『正解』はどこにある？」
「いつかは注文住宅を」と願いながらも、三鷹や武蔵野の土地価格に圧倒され、諦めかけてはいませんか？ 実際、都心に近い人気エリアでは、注文住宅を建てるための「予算」と「広さ」の両立は年々難しくなっています。
しかし、それはエリアの選び方と「戦い方」を知らないだけかもしれません。エリアを広げるべきか、それとも予算を上げるべきか。その答えは、各エリアの「建売の供給力」と「土地の出やすさ」を比較すれば自ずと見えてきます。
そこで今回は、プロの視点から三鷹・武蔵野・練馬・小金井・西東京・小平の6エリアを徹底比較。
- あなたの予算で注文住宅が現実的なエリアは？
- 「憧れの街」に固執して失敗する人の共通点とは？
- エリア特性から導き出す、あなたのための「土地選びの鉄則」
この記事を読み終える頃には、迷いが消え、進むべき「次のステップ」がはっきりと見えているはずです。
三鷹市/武蔵野市（吉祥寺）/小金井市/小平市/西東京市/練馬区
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都下6エリア比較：建売の多さと注文住宅の「難易度」
それでは、具体的なエリア比較に入っていきましょう。
今回は6つのエリアを「建売の供給力」と「注文住宅の実現性」でスコアリングしました。
【データで見る】6エリア別・土地探し特性マップ
| エリア | 建売の多さ | 土地価格（坪単価目安） | 注文住宅の難易度 | 供給のメイン形態 |
|---|---|---|---|---|
| 武蔵野市 | ★★★★★ | 350〜550万円 | ★★★★★ | 120㎡以上の大き目の1宅地が中心 |
| 三鷹市 | ★★★★★ | 250〜400万円 | ★★★★★ | バス便エリアでの中規模分譲 |
| 練馬区 | ★★★★★ | 200〜350万円 | ★★★★★ | 生産緑地開放による多棟現場 |
| 小金井市 | ★★★★★ | 180〜280万円 | ★★★★★ | 古家付き土地の単体売却 |
| 西東京市 | ★★★★★ | 150〜250万円 | ★★★★★ | 農地からの宅地化、ゆとりある区画 |
| 小平市 | ★★★★★ | 100〜200万円 | ★★★★★ | 110㎡以上の開発分譲地が中心 |
地価は2024年の公示地価および直近の成約動向に基づく推定値です。特に中央線沿線の徒歩圏内は、前年比で5%以上の強い上昇が見られます。
三鷹市・武蔵野市・練馬区：建売業者の「聖域」
これらのエリアは、土地価格が極めて高いのが特徴です。
武蔵野市（特に吉祥寺や三鷹北口、武蔵境周辺）では、土地が出ると建売業者が「多少高くても、建売にすれば利益が出る」と判断し、相場以上の価格で買い取っていきます。
練馬区も独特の激戦区です。
2022年の生産緑地問題（農地の固定資産税優遇措置の終了に伴う売却）以降、まとまった農地が売りに出されることが増えました。
しかし、その広大な農地を個人が丸ごと買うのは、資金的に1億5,000万円を軽く超えてしまいます。
結局、業者が買い取り、土地面積30坪程度の「ミニ戸建」として5〜10棟並べるのが最も収益性が高いため、更地での切り売りはまず行われません。
「あと5坪広ければ、理想の間取りが入るのに……」と、建売のチラシを眺めてため息をつく方を、私は何人も見てきました。
小金井市・西東京市・小平市：注文住宅の「ラストリゾート」
一方、小金井市からさらに西、西東京市や小平市まで視野を広げると、
景色は一変します。 ここではまだ「1区画が約36坪（120㎡）」といったゆとりのある土地が、そのままの形で売りに出されることがあります。
なぜか？ それは、エリアによっては行政が定める「最低敷地面積」という制限があるからです。
「このエリアでは120㎡以下に分割してはいけません」というルールがある場所では、建売業者が土地を細かく割って稼ぐことができません。ここが、注文住宅派にとっての最大のチャンスになります。
広々と庭を取り、カースペースを2台分確保する。
そんな、都心では諦めかけていた暮らしが、ここでは現実味を帯びてきます。
意外と、こういう法規制が「夢」を守ってくれることもあるんですね。
条件別：あなたに向いているエリアはどこ？
エリアの特性が分かったところで、次は「あなた自身のライフスタイル」に当てはめてみましょう。
意外と「自分にはこのエリアしかない」と思い込んでいる方が多いのですが、少しだけ視点を変えることで理想の家への道が開けます。
A：【予算重視・建物こだわり派】な人に向いているのは？
ターゲット： 小平市、西東京市
土地価格が抑えられる分、建物にしっかり予算をかけられます。
最近は建築資材の高騰で、注文住宅の建築費も以前より300〜500万円ほどアップしています。
正直、土地代で精一杯だと、せっかくの注文住宅なのにキッチンを標準グレードにするしかない……なんて悲劇も起こり得ます。
「アイランドキッチンにしたい」「全館空調をいれたい」「太陽光パネルを載せたい」といった、中身に妥協したくない人は、土地代を戦略的に下げる必要があります。
「通勤時間はドアツードアで45分以内厳守」「平日の夜遅くまで吉祥寺で飲んでタクシーで帰りたい」という、都心居住の利便性が最優先な人。
B：【資産価値・教育環境重視】な人に向いているのは？
ターゲット： 武蔵野市、三鷹市
土地そのものが確固たる資産です。
武蔵野市は教育レベルの高さでも有名で、公立小学校からレベルが高いという評判もあります。
将来、子供が独立して家を売却することになっても、値崩れのリスクが極めて低いです。
「家を負債ではなく、資産として持ちたい」という堅実な人、あるいは共働きで高いペアローンを組む人向けです。
「隣の家と窓が近いのは生理的に無理」「広い庭でガーデニングを本格的に楽しみたい」という、プライバシーや開放感を「物理的な距離」で求める人。
C：【自然と利便性のバランス】を求める人に向いているのは？
ターゲット： 小金井市、練馬区（大泉学園・石神井周辺）
23区のステータスと、多摩エリアの豊かな自然（小金井公園や石神井公園など）が同居するエリアです。
小金井市は「中央線沿線」でありながら、武蔵野市に比べて少し落ち着いた価格帯になることもあり、非常にコスパが良いと言えます。
「都心の喧騒から離れたいけれど、新宿や池袋との繋がりも欲しい」というバランス感覚に優れた人向け。
「どこまでも平坦な道がいい」という人。小金井周辺は「国分寺崖線」という坂道があるエリアも多いため、電動自転車が必須になるかもしれません。
練馬区や西東京市などで「農地が売りに出た！」と喜ぶのはまだ早いです。
実は、広い農地には水道や下水道の引き込みがなかったり、道路を新しく作る必要があったり（開発行為）、土地代以外に500万円以上の「付帯工事費」がかかることが珍しくありません。
表面的な坪単価だけで飛びつかず、必ず「更地にするまでにいくらかかるか」を私たち不動産会社に確認してください。
以前、これを怠ったために予算オーバーで家が建たなくなった……という怖い話を聞いたことがあります。
注文住宅が「不利」になりやすいエリアで勝つための3ステップ
武蔵野市や三鷹市など、建売が圧倒的に強いエリアで、どうしても注文住宅を建てたい。
そんな「逆境」に挑むための、プロ直伝の戦略をお伝えします。
不動産会社と「蜜月」の関係を築く
ハウスメーカーに行く前に、土地探しを得意とする不動産仲介会社へ行きましょう。
「注文住宅を建てたいので、更地を探している。ハウスメーカーはまだ決めていないが、予算はここまで考えている」と正直に伝えてください。
関係性が構築できた営業マンからは、「実はさっき良い情報が入って……まだネットに出してないんですけど」と電話が来るようになります。
「建築条件付き土地」の解除交渉
意外と知られていないのが、練馬区などでよく見かける「建築条件付き土地（指定の建築業者で建てる土地）」も、交渉次第で条件を外せる場合があることです。
建築条件を外す際には追加費用(約200万円程度)を土地代に上乗せする必要となる場合がありますが、「どうしてもこの場所がいい！」という時には、最強の近道になります。
これ、不安になりますよね。「そんなことしていいの？」と思うかもしれませんが、不動産業界では正当な交渉の一つです。
「中古戸建」を土地として買う
三鷹や小金井で良い土地が見つからない時は、「中古戸建」として売りに出されている物件を「土地」として検討してください。
建売業者は、解体費用がかかる物件や、道路が少し狭い物件を利益率の観点から嫌うことがあります。
そこをあえて狙い、解体費用を差し引いた価格で指値（値下げ交渉）を入れる。
これが、競争の激しいエリアで土地を手に入れる「裏技」です。古い家を取り壊す手間を惜しまない人にだけ、チャンスが訪れます。
Q&A：注文住宅の土地探し、よくある疑問を解消！
そんなことはありません。むしろ、フラットな立場で「あなたの希望のプランなら、木造のA社より、鉄骨のB社の方がこの土地には合いますよ」といったアドバイスが可能です。私たちは土地のプロですが、同時に何百人というお客様の家づくりを「土地の引き渡し」まで見届けています。どのメーカーがどんな土地に強いか、裏側まで知っています。
全てではありませんが、本当に条件が良い「掘り出し物」は、ネットに載るための広告許可を取っている最中に、不動産会社が抱えているお客様に紹介され、その日のうちに売れてしまいます。いわゆる「未公開物件」を掴むためには、ネットを眺めるだけでなく、店舗に足を運んで「すぐ買える準備ができている客（事前審査済み）」として認識されることが最優先です。
諦めるのはまだ早いです！まずは「総予算」を確定させましょう。エリアを一つ、あるいは駅を二つずらすだけで、土地代が1,000万円単位で変わることもあります。その1,000万円があれば、家の中身は劇的に豪華になります。まずは「絶対に譲れないこと」の優先順位を整理することから始めましょう。
まとめ
「注文住宅は、土地がないと始まらない」。これは間違いありませんが、その土地探しを「誰と一緒にやるか」が、あなたの家づくりの成否を分けます。
相談は無料です。無理な勧誘もしません。 「とりあえず、今の予算でどこまでいけるか知りたい」という軽い気持ちで、ぜひ扉を叩いてくださいね。
あなたの家づくりが、最高の一歩から始まることを心より願っています。
