都下6エリア比較｜注文住宅の総額はいくら必要か【土地＋建物】

「都下で注文住宅を建てるなら、総額いくら用意すればいいのか？」

最新の設備や吹き抜けのあるモデルハウスを見学するのは楽しいものですが、土地なしの状態では、本当の意味での「家づくり」は始まりません。

特に地価の高い都下エリアでは、土地代が予算の大部分を占めます。

「いいな」と思ったハウスメーカーで家を建てるには、まず希望エリアの土地相場を把握し、逆算して建物予算を決めるのが唯一の正解です。

そこで本記事では、土地探しのプロである私の視点から、三鷹市・武蔵野市・小金井市・小平市・西東京市・練馬区の6エリアを徹底比較。

• 各エリアの土地相場は？
• 建物込みの総額はいくらになるのか？
• そのエリアで建てる際の注意点は？

リアルな数字を元に解説します。あなたの資金計画を成功させるための「最初のロードマップ」としてご活用ください。

注文住宅の「総額」の正体を知っていますか？土地＋建物の落とし穴

「注文住宅は高い」というイメージがありますが、具体的に「何にいくらかかるのか」を正確に把握している人は意外と少ないものです。

注文住宅の総額は、大きく分けて「土地代」「建物代」「付帯工事費・諸費用」の3つの柱で構成されています。

注文住宅の総額算出の公式

• 総額 ＝ 土地価格 ＋ 建物本体価格 ＋ 付帯工事費 ＋ 諸費用（総額の約10％）

たとえば、総額を7,000万円以内に収めたい場合。

建物に3,000万円かけるなら、土地と諸費用で残りは4,000万円。

逆算すると、土地は3,600万円程度で見つける必要があります。

……意外とシビアな数字だと思いませんか？

最近は建築資材の高騰（ウッドショック後の価格高止まりや円安の影響）もあり、建物代だけで3,500万円〜4,500万円（延床面積30坪程度の場合）かかることも珍しくありません。

2020年頃と比較すると、建物だけで500万〜800万円ほど値上がりしている感覚です。この「建物価格の上昇」が、土地探しの予算を圧迫し、難易度をさらに上げている要因でもあるのですよね。

【徹底比較】都下人気6エリアの土地価格と推定総額

それでは、具体的に三鷹市/武蔵野市（吉祥寺）/小金井市/小平市/西東京市/練馬区の6つのエリアを比較してみましょう。

今回は、平均的な30坪（約100㎡）の土地に家を建てる想定で、最新の市場動向に基づいた相場をまとめました。

エリア別：土地＋建物（30坪）の推定総額比較表

数値は2024年〜2025年の市場動向に基づく概算であり、駅からの距離や接道条件によって大きく変動します。

① 武蔵野市（吉祥寺周辺）

言わずと知れた「住みたい街ランキング」の絶対王者。

正直なところ、ここで注文住宅を建てるのは「選ばれし者」の領域かもしれません。吉祥寺駅徒歩圏内ともなれば、土地代だけで1億円を超えるケースも珍しくなく、総額は軽く1.2億円を突破します。

「資産価値の落ちにくさ」を最優先するならここですが、予算の壁は最も高いと言えるでしょう。

土地が出るのを数年待っている方もザラにいる、そんな特別な街です。

② 三鷹市

武蔵野市に隣接し、落ち着いた住環境と教育水準の高さでファミリー層から絶大な支持を得ています。

井の頭公園に近いエリアは武蔵野市並みに高額ですが、三鷹台や駅からバス便のエリアであれば、8,000万円台からのプランも現実味を帯びてきます。

三鷹駅は中央線の特快停車駅であり、始発駅でもあるため、通勤の「座れる快適さ」を重視する方には最高の立地ですよね。

③ 練馬区

23区内でありながら、都下のような落ち着いた雰囲気と豊かな緑を持つエリアです。

西武池袋線や新宿線の沿線によって価格差がありますが、地下鉄有楽町線・副都心線の乗り入れにより、都心へのアクセスは抜群。

注文住宅においては「狭小地」も多いため、設計の工夫（3階建てなど）で総額を抑えるという戦略も有効な街ですね。

④ 小金井市

「都立小金井公園」など広大な公園があり、子育て環境としては都内屈指です。

中央線沿線の中では、武蔵野・三鷹に比べて少しだけ土地価格が落ち着くため、注文住宅の「現実的な一等地」になりやすい場所です。

文教地区としても知られ、落ち着いた教育環境を求める親御さんからの指名買いが多いエリアでもあります。

⑤ 西東京市

「田無」「ひばりヶ丘」「保谷」など、西武線利用がメインとなります。

7,000万円〜8,000万円台で総額を収めたい場合、真っ先に検討候補に挙がるエリアです。

駅周辺の再開発が進んでいる場所もあり、利便性とコストパフォーマンスのバランスが非常に良いのが特徴。

土地の供給量も比較的安定しています。

⑥ 小平市

今回紹介する中では最もリーズナブルな選択肢となります。

土地価格を3,000万円台に抑えられれば、その分「建物に100％こだわりたい！」という夢が叶います。

35坪〜40坪といった広めの土地を確保しやすく、庭付きのゆったりした暮らしや、並列2台の駐車場を作りたい方にはぴったりのエリアです。

予算オーバーを防ぐ！注文住宅の土地探しで失敗しないための実用チェックリスト

理想の土地に出会ったとき、舞い上がってしまって冷静な判断ができなくなることがあります。

そんなときのために、このチェックリストをスマホに保存して活用してくださいね。

土地購入前の最終確認リスト

• 総額シミュレーションは建物代を「1.1倍」で見積もっているか？（ギリギリの予算は、追加オプションで必ず崩壊します）
• その土地に「北側斜線制限」などの建築制限はないか？（希望の高さの部屋が作れない、といった失敗を防ぐため）
• ハザードマップを確認したか？（最近の異常気象を考えると、浸水リスクは「絶対に」確認すべきです）
• 近隣にゴミ捨て場や騒音源、変な看板などはないか？（曜日や時間を変えて、最低3回は現地を確認しましょう）
• スマホの電波状況は良好か？（意外と盲点ですが、地下室や奥まった土地ではリモートワークに影響します）

パーセルエステート奥村

すべてにチェックが入って初めて、私たちは自信を持って「買い」のアドバイスをします。一つでも不安があるなら、まずは一度立ち止まってプロに相談する勇気も必要です。

Q&A：都下での家づくりに関する「よくある疑問」

まとめ

三鷹、武蔵野、練馬、小金井、西東京、小平。 どのエリアにも、その街ならではの良さと、相場のカラクリがあります。あなたがどんな毎日を過ごしたいのか、ぜひ聞かせてください。

私たちは「泥臭い、現場の生の情報」を持って、あなたの夢を支えます。

「まだ何も決まっていないけれど……」という状態でのご相談、大歓迎です。

むしろ、プランが固まる前の方が、失敗しない土地探しのアドバイスができるんですから。あなたの理想の住まいへの第一歩、私たちが全力で並走します！