都下6エリア比較｜建売が強いのはどこ？注文住宅が不利になりやすい理由

「注文住宅でこだわりの家を建てたい！」

そう思って週末、住宅展示場へ足を運び、素敵なモデルハウスに胸を躍らせる。

そんな時間は本当に楽しいですよね。木の香りが漂うリビング、最新のシステムキッチン、広々とした吹き抜け……。

でも、ちょっと待ってください。営業マンから「で、土地はお持ちですか？」と聞かれ、言葉に詰まってしまった経験はありませんか？

正直なところ、土地を持っていない状態でハウスメーカーを訪れるのは、砂漠で水を探すようなものかもしれません。

なぜなら、あなたが「いいな」と思う土地の多くは、一般の方の目に触れる前に、プロの建売業者がすでに押さえてしまっているからです。

今回は、都内でも屈指の人気を誇る「三鷹市・武蔵野市・小金井市・小平市・西東京市・練馬区」の6エリアを徹底比較。

どこが注文住宅にとって「不利」で、どこに「逆転のチャンス」があるのかを、土地探しの最前線に立つプロの視点で、包み隠さずお話しします。

都下6エリア比較：建売住宅が多いのはどこ？注文住宅が「不利」な街の正体

それでは、具体的なエリア比較に入っていきましょう。

今回は、武蔵野・多摩エリアから城西エリアにかけての6自治体を「建売の供給力」と「注文住宅の実現難易度」で分析しました。

【データで見る】6エリアの特性比較表

※★が多いほど「建売が多く、注文住宅が難しい」ことを示します。

三鷹市・武蔵野市・練馬区：人気エリアは「予算」と「分割」の壁

正直なところ、武蔵野市や三鷹市で「まっさらな30坪の更地」を相場価格で見つけるのは、宝くじを当てるようなものです。

2023年の公示地価を見ても、武蔵野市は前年比で約4.2%上昇しており、土地価格は高止まりしています。

建売業者は「多少高くても売れる」と確信しているため、個人が太刀打ちできない価格で土地を買い取ります。

練馬区も独特の難しさがあります。練馬区は「生産緑地（農地）」が非常に多い区ですが、2022年以降の制度改正により、まとまった農地が売りに出されることが増えました。

しかし、その広大な農地を個人が丸ごと買うのは資金的に不可能。

結局、不動産会社が買い取り、30坪程度の「ミニ戸建」として5〜10棟並べるのが最も収益性が高いため、更地での切り売りはまず行われません。

パーセルエステート奥村

「あと5坪広ければ……」と、建売のチラシを眺めてため息をつく方を、私は何人も見てきました。

小金井市・小平市・西東京市：まだ夢が見られる？注文住宅の希望が残るエリア

少し駅から離れる、あるいは急行停車駅以外を視野に入れるだけで、世界はガラッと変わります。

たとえば小平市では、一区画が33坪〜40坪というゆったりした土地がまだ残っています。

建売にするには少し広く、個人で建てるにはちょうど良い。

そんな「業者に無視される絶妙なサイズ」の土地が、実は注文住宅にとってのゴールデンゾーンなんです。

「武蔵境駅がいいけど高い……」という方が、西武多摩川線で一駅隣の小金井市エリアを検討した途端、理想の土地に出会えるケースも意外と多いですよ。

小金井公園周辺の、あのゆったりとした空気感の中で子育てをする……。

そんなイメージを膨らませてみるのも、悪くないと思いませんか？

エリア別：土地探しのプロが教える「勝てる戦略」

各エリアにはそれぞれの「攻略法」があります。ただ闇雲にネットを眺めていても、理想の土地は降ってきません。

三鷹市・武蔵野市：未公開物件と「建築条件なし」を待つな

三鷹や武蔵野で注文住宅を建てるなら、レインズ（不動産業者専用サイト）に載る前の「川上情報」を掴むしかありません。

地主さんと古くから付き合いのある「地元の不動産会社」には、「実はあそこのおじいちゃんが施設に入ることになって、秋頃に土地を手放すらしい。でも静かに進めたい」という、ネットには絶対に出ない情報が眠っています。

私たちはこれを「寝ている土地」と呼びます。

この土地が起きる（市場に出る）瞬間に、準備万端で立ち会う必要があります。これには、仲介会社との厚い信頼関係が欠かせません。

練馬区：「建築条件付き土地」を逆手に取る

練馬区でよく見かける「建築条件付き土地」。

これを「好きなメーカーで建てられないからダメだ」と切り捨てていませんか？

実は、交渉次第で「条件を外せる」場合が多々あります。

目安として、土地価格の5〜10%程度の「条件外し費用」を上乗せすれば、更地として購入できる可能性があります。「どうしてもこの学区が良い！」という執念があるなら、検討すべきルートです。

パーセルエステート奥村

意外と「相談してみたらOKだった」というケース、あるんですよ。

小平市・西東京市：開発現場の「先行予約」を狙う

業者が10区画ほどの分譲地を作る際、道路を作る前の「更地」段階であれば「1区画だけ注文住宅用地として販売する」という相談に乗ってくれることがあります。

これを「売り建て」と呼んだりしますが、建物価格が建売より高くなることを承知の上で、間取りを自由に変更させてもらえるチャンスです。

分譲地全体の景観が揃っている中で、中身だけはこだわり抜く。これ、かなり賢い戦略だと思いませんか？

プロが教える「失敗しないための土地探しチェックリスト」

どんなに魅力的なエリアでも、盲目になってはいけません。

契約前に必ずこのチェックリストを埋めてください。

これ、適当に流すと後で「100万円単位」の追加費用が発生して、夫婦喧嘩の元になります……。

前面道路の幅員は4m以上あるか？

3m台だと、建築時に「セットバック（道路後退）」で敷地が削られ、さらに工事車両の通行料などで100万円単位の追加費用がかかることも！

高低差はないか？

道路より土地が高い場合、擁壁（ようへき）の作り直しや残土処理で300万円以上飛ぶことがあります。思わず笑っちゃうくらい高い見積もりが来ること、あるんです。

ハザードマップで「液状化」「浸水」を確認したか？

最近の注文住宅ユーザーは、資産価値を守るためにここを最重視します。万が一の時、後悔しても遅いですから。

隣地との境界標は「すべて」存在するか？

これがないと、将来売却するときに隣人とトラブルになるリスク大です。買う前に売主に確定測量を求めるのが鉄則です。

上下水道・ガスの引き込みはあるか？

引き込みがない場合、道路を掘り返すだけで50〜100万円かかる場合があります。見た目の土地価格に騙されないで！

リアルな体験談：明暗を分けた「二人の相談者」

ここで、私が実際に担当した二人の対照的なエピソードをご紹介します。

Q&A：土地探しの不安にすべて答えます

まとめ

1. 個人で考えるより先に「土地探しのプロ」に会う。
2. 武蔵野・三鷹・練馬は「スピード」と「条件外し」で攻める。
3. 小金井・西東京・小平は「ゆとり」と「コスパ」の宝庫。
4. 住所という「肩書き」より、暮らしの「質」を優先する勇気を持つ。

あなたの理想の家づくりが、最高の一歩から始まりますように。

「ちょっと話を聞いてみたい」という軽い気持ちで構いません。いつでも扉を叩いてくださいね。